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Immobilienfonds III:

Vorsicht bei der Zustimmung zu sog. „Sanierungsvereinbarung“

Vielen Immobilienfonds, die den Anlegern in den neunziger Jahren mit vollmundigen Versprechungen als absolut sichere und gewinnbringende Kapitalanlage verkauft wurden, sind mittlerweile in extreme wirtschaftlichen Schieflagen geraten und wirtschaftlich ohne grundlegende Sanierungen nicht überlebensfähig. Die wirtschaftliche und rechtliche Sanierung derartiger Fonds stellt einen hochkomplexen Vorgang dar, der entsprechende fachliche Expertise und Erfahrung erfordert. Das wirtschaftliche Schicksal der Gesellschafter hängt davon maßgeblich von dem Erfolg und der Schlüssigkeit des Sanierungskonzeptes zusammen. Das Sanierungskonzept muss jeweils individuell auf den einzelnen Fonds und die Immobilien wirtschaftlichen, tatsächlichen und rechtlichen Rahmenbedingungen abgestimmt werden. Ein ganz entscheidender Aspekt für eine wirtschaftliche sinnvolle Sanierungslösung und damit für die geringstmögliche finanzielle Belastung jedes einzelnen Gesellschafters ist das Ergebnis der Sanierungsverhandlungen mit der finanzierenden Bank. Die Gesellschafter, um deren Geld es schließlich geht, sollten etwaigen Sanierungsvereinbarungen jedoch durchaus kritisch gegenüberstehen, und ohne vorherige anwaltliche Prüfung die Zustimmung zu sogenannten Sanierungsvereinbarungen, die von der Fondsgeschäftsführung bzw. externen „Sanierungsberatern“ mit den finanzierenden Kreditinstituten ausgehandelt wurden, ohne vorherige anwaltliche Prüfung keine Zustimmung erteilen. Anlegeranwalt Dr. Christoph M. Walter von der Kanzlei Dr. Walter Rechtsanwälte, die bereits einzelne Gesellschafter und ganze Gesellschaftergruppen in annähernd hundert Fondssanierungen beraten hat, warnt eindringlich:

„Vorsicht ist immer dann angezeigt, wenn die „Sanierungsberater“ nicht auf Initiative der Gesellschafter engagiert wurden, sondern wenn die „Sanierungsexperten“, gerne auch Rechtsanwälte und Betriebswirtschaftler, von den Fondsgeschäftsführungen „ins Spiel gebracht wurden“. Da die aktuellen Fondsgeschäftsführungen leider häufig immer noch dem ursprünglichen Initiator zugehörig sind oder Nachfolgegesellschaften des ursprünglichen Initiators darstellen, bedeutet eine Beauftragung der Fondsgeschäftsführung und/oder den von diesen ausgewählten Sanierungsexperten zur Verhandlungsführung mit der finanzierenden Bank salopp gesagt häufig nur, dass hier der „Bock zum Gärtner“ gemacht wird. Die Ergebnisse sprechen leider häufig eine eindeutige Sprache. Auf diesem Wege erwirkte „Sanierungsvereinbarungen“ sind häufig das Ergebnis alter Seilschaften und völlig unzureichend und lassen die Bank meistens mehr oder weniger ungeschoren davonkommen. Bei einer professionellen und offensiven Sanierungsverhandlung sind die Banken durchaus zu einem erheblichen Sanierungsbeitrag zu bewegen und nicht nur zu eher symbolischen Zugeständnissen. Leider wird hier häufig die Unwissenheit und das Vertrauen der Anleger ein zweites Mal grob missbraucht. Vor diesem Hintergrund ist es häufig zwingend erforderlich, dass nicht nur die individuellen Interessen des einzelnen Gesellschafters berücksichtigt werden, sondern dass auch eine Interessenbündelung von mehreren Gesellschaftern erfolgt, um die nötigen Stimmenmehrheiten zu erwirken, um letztlich Einfluss auf die Fondsgeschäftsführung auszuüben und, sofern erforderlich, sogar die Fondsgeschäftsführung komplett abzuberufen.“

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